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Wohnimmobilienmarkt Region Düsseldorf
Mieten und Immobilienpreise: "Die Spirale dreht sich langsamer"

Kreis. In Düsseldorf verlangsamte sich der Anstieg der Mieten. Dies gilt vor allem für den Premiumbereich. An einfachen und mittelguten Standorten lag der Anstieg der Kaltmieten teils bei vier bis sechs Prozent. Bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen ist ähnliches zu beobachten: Die Kaufpreise kletterten zwischen ein und neun Prozent – je nach Lage und Ausstattung. Lediglich die Kosten für freistehende Häuser in sehr guten Lagen wie in Oberkassel stiegen zweistellig: von 1,2 Mio. Euro auf 1,35 Mio. Euro (plus 13 Prozent).

 

In vielen Umlandgemeinden waren teils stärkere Preiserhöhungen festzustellen als in der Landeshauptstadt. Der Grund: Viele Immobilieninteressenten weichen auf gut angebundene Städte wie Neuss, Krefeld, Ratingen und Mettmann aus, weil ihnen die Preise und Mieten in Düsseldorf zu hoch sind. Die erhöhte Nachfrage lässt auch hier die Wohnkosten nach oben gehen. Konkret kletterten in Viersen, Mönchengladbach und Mettmann die Eigentumswohnungspreise in Gebrauchtimmobilien teils zwischen zehn und 14 Prozent. In Neuss lag die Steigerung zwischen drei und acht Prozent. Dies geht aus dem neuen Immobilienpreisspiegel 2018 des Ring Deutscher Makler (RDM) Düsseldorf hervor.

Ebenso wie in Düsseldorf drehte sich auch im Umland die Preisspirale bei den Mieten langsamer als noch vor vier Jahren. Zum einen scheint sich die Mietpreisbremse bemerkbar zu machen; ferner wird mehr gebaut. "Das gilt gleichermaßen für Düsseldorf wie für das Umland. So wurden 2016 in der Rheinmetropole 1.985 Wohnungen in 380 Mehrfamilienhäusern fertig gestellt, die vermietet oder als Eigentumswohnungen verkauft wurden", erläutert Jörg Schnorrenberger, Immobilienmakler in Düsseldorf und Vorsitzender des RDM. Laut Statistikbehörde IT.NRW wurden zudem in den ersten drei Quartalen 2017 insgesamt 38 Prozent mehr Bauanträge für Mehrfamilienhäuser bewilligt als im Vorjahreszeitraum: Konkret wurden 116 Häuser mit insgesamt 1.968 Wohnungen bewilligt.

 

Neubau: Fokus auf Mehrfamilienhäuser

 

In vielen Umlandgemeinden wird ebenfalls weit mehr gebaut als vor zehn Jahren. Hier hat sich der Fokus ebenfalls mehr und mehr auf den Mehrfamilienhausbau verlagert. Besonders viele Wohnungsbaumaßnahmen wurden in Krefeld bewilligt. In den ersten neun Monaten vergangenen Jahres wurden 180 Prozent mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern abgesegnet als im Vorjahreszeitraum: 227 gegenüber 81 Wohneinheiten.

In der Landeshauptstadt liegt ein Schwerpunkt der Neubautätigkeit auf der Umnutzung ehemals industriell genutzter Flächen sowie auf dem Bau von Wohntürmen: Aktuell werden über 2.000 Wohnungen in der Vertikalen geplant oder wurden vor kurzem fertiggestellt wie das Hochhaus im "Quartier Central". Auf ihre Realisierung warten außerdem Wohnturm-Projekte wie "Heimathafen", der "Upper-North-Tower" und das Projekt "Grand Central" am Hauptbahnhof. Hier werden auf dem Areal der ehemaligen Paketpost insgesamt 1.000 Wohnungen entstehen.

Was die Bebauung ehemals industriell genutzter Flächen betrifft, sind zwar die Planungszeiten länger und Kosten wegen möglicher Altlastensanierungen höher, aber dafür sind diese Areale gut angebunden, grenzen sie doch häufig an Wohngebiete. So weicht im Stadtteil Unterbach das ehemalige Rewe-Distributionslager einem Quartier mit 300 Wohnungen. In Mörsenbroich soll ein 27 Hektar großes Gelände zu einem Mix aus Wohnen und Gewerbe entwickelt werden. Auf dem Areal der ehemaligen Brauerei Schlösser in Derendorf errichten drei lokale Wohnungsbaugenossenschaften insgesamt 160 Wohnungen. In Bilk werden auf dem Gelände der Schraubenfabrik Max Mothes 78 Mietwohnungen errichtet. In Benrath sind zwei größere Maßnahmen in der Planungs- beziehungsweise Bauphase. Das 22 Hektar große Gelände eines ehemaligen Stahlwerks steht vor der Umnutzung. Auf einem benachbarten Areal drehen sich bereits die Kräne. Hier entstehen bis Ende 2019 rund 1.000 Wohnungen. Im Stadtteil Heerdt soll auf einem ehemaligen Gelände der Metro ("Am Albertussee") ein Quartier mit 700 Wohnungen realisiert werden.

Verstärkter Neubau verlangsamt Wohnungsmietsteigerungen

In diesen Quartieren entsteht neben frei finanziertem Wohnraum zudem ein gewisser Anteil an preisgedämpftem sowie öffentlich gefördertem Mietwohnungsbau. "Der angekurbelte Neubau zeigt erste Wirkungen: die Preisspirale bei Neubaumieten dreht sich nicht mehr so schnell wie zwischen den Jahren 2007 und 2016. "Kletterten in diesem Zeitraum die durchschnittlichen Kaltmieten für Erstbezugswohnungen von 9,15 auf 12,55 Euro, was 37 Prozent entspricht, so verlangsamte sich das Wachstum danach von 12,55 auf 12,61 Euro", berichtet RDM-Vorstandsmitglied Klaus Rodenkirchen.

Er rechnet damit, dass die Kaltmieten in Bestandsgebäuden ebenso von einer steigenden Entwicklungslinie in eine seitliche Bewegung übergehen. "Dies ist ein gutes Signal für alle Mieter. Schließlich leben über 80 Prozent der Düsseldorfer zur Miete", so Vorstandskollege Jan Klüssendorff.

In einfachen Lagen blieben die Kaltmieten in Gebrauchtimmobilien mit 8 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche stabil. In mittelguten und guten Lagen kletterten sie um fünf beziehungsweise sechs Prozent auf 9,50 und 11,50 Euro. Die Mieten im Neubau-Erstbezug erhöhten sich lediglich an mittelguten Standorten um vier Prozent auf 12 Euro. An guten Standorten müssen unverändert 14 Euro eingeplant werden, in Premiumlagen wie in Carlstadt oder Oberkassel müssen in gut ausgestatteten vier Wänden etwa 15,50 Euro kalkuliert werden.

In den meisten Umlandgemeinden kletterten ebenfalls die Mieten in nahezu allen Segmenten. Je nach Ort und Lage lag belief sich die Steigerung auf ein bis fünf Prozent. Lediglich in Viersen kletterten in Neubauten die Kaltmieten an sehr guten Standorten zweistellig: von 8,50 Euro auf 9,80 Euro (+15%). Am tiefsten müssen Mieter in Ratingen in die Tasche greifen. Die Kaltmiete in guten Lagen beläuft sich auf 10 Euro (+2%), am günstigsten wohnt es sich in Viersen mit 6,70 Euro (+3%). In Mettmann müssen Mieter unverändert 7,50 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren, in Neuss 9,30 Euro.

In Düsseldorf stiegen Preise für freistehende Häuser zwischen ein und 13 Prozent

Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser erhöhten sich in der Landeshauptstadt in den zurückliegenden zwölf Monaten an einfachen, mittelguten und guten Standorten um moderate ein bis drei Prozent. Lediglich in sehr guten Lagen wie im Zooviertel, in Oberkassel oder Golzheim kletterten sie um 13 Prozent.

Außerhalb der Stadtgrenze gab es lediglich in einfachen Lagen Ratingens starke Steigerungen (von 260.000 auf 290.000 Euro; plus 12%). Ansonsten bewegten sich die Erhöhungen im Bereich zwischen ein und sieben Prozent. Für gut gelegene und gepflegte Einfamilienhäuser im Wiederverkauf muss man demnach in Ratingen mit 580.000 Euro am meisten ausgeben, in Mönchengladbach muss man etwa 400.000 Euro einrechnen, in Neuss 480.000 Euro.

Etwas massiver fielen die durchschnittlichen Kaufpreiserhöhungen in Düsseldorf sowie der Region bei Eigentumswohnungen im Wiederverkauf aus: Die Steigerungen lagen zumeist zwischen sechs und neun Prozent, teilweise waren sie zweistellig: so etwa in einigen Lagen von Mönchengladbach, Krefeld und Viersen.

In Mönchengladbach kletterten in einfachen Lagen die Wohnungspreise von 700 auf 800 Euro (+14%), in Krefeld und Viersen erhöhten sie sich ebenfalls an diesen Standorten um elf Prozent auf 780 Euro (Krefeld) beziehungsweise 1.000 Euro (Viersen).

In Düsseldorf verteuerten sich die Wohnungspreise für Gebrauchtobjekte in mittelguten Lagen von 2.750 auf 2.850 Euro (+4%), in guten von 3.800 auf 3.900 Euro (+3%). An sehr guten Standorten kletterten sie von 4.800 auf 4.850 Euro (+1%). Bei Neubauten an sehr guten Standorten können die Preise weit darüber liegen. So wurden in Top-Lagen von Ober- und Niederkassel Wohnungen zu Quadratmeterpreisen von 6.500 Euro angeboten, in der Altstadt von 9.500 Euro.

Prognose für 2018: Die Experten des RDM rechnen im laufenden Jahr in Düsseldorf sowie dem Umland mit leicht steigenden Mieten bei Gebrauchtimmobilien von etwa zwei Prozent. Im Neubausegment könnten die Steigerungen ein wenig höher ausfallen und bis zu fünf Prozent betragen. Ähnliches sagen sie für den Bereich der Eigentumswohnungen voraus: weniger Anstieg bei Gebrauchtobjekten, höhere Steigerungen bei Neubauten.

Der neue Preisspiegel steht kostenfrei auf www-rdm-duesseldorf.de oder kann angefordert werden, Telefon (0211) 580 50 50, E-Mail: info@rdm-duesseldorf.de.

(Schaufenster Mettmann)

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